外滩FTC，图源：黄浦区城市更新推进办、黄浦科创集团

黄浦区九江路69号，一栋始建于1936年的老建筑正迎来全新生机——由古象大楼蜕变而成的外滩FTC，这座承载着近百年金融记忆的商办楼宇，仅用25天就完成了功能改造，以“内容+科技”的全新定位，成为外滩地区首个集金融科技生态社区与互联网优质内容创作集聚区于一体的创新载体。

走进外滩FTC，首层开放空间的咖啡香气与老建筑的历史肌理相融；室外则是外滩地区首个获批设置外摆位的公共空间，市民游客或闲坐休憩，或打卡拍照。很难想象这里曾是堆放非机动车、环境杂乱的闲置空间，而这正是上海商办楼宇更新中“功能重塑、空间激活”的生动体现。

室外公共空间

“这栋楼改造前产业混杂，内部设施老旧，与外滩的区位价值严重不匹配。”外滩FTC经营方向记者介绍，项目于2025年6月1日启动更新，依托上海“沪九条”与黄浦区“中央科创区”战略，确立了“金融科技生态社区+有趣潮流创作者社区”的双重定位，并探索出“政府引导、企业运营、平台赋能”的三方协同更新模式。

据介绍，改造并未改变老建筑的主体结构，而是在原有基础上进行功能重构：一层打造开放式共享交流空间，四季更迭的主题布置让百年建筑成为市民游客可感可及的城市公共空间，后巷的垃圾堆放区被改造成咖啡馆外摆延伸区，让方寸空间实现高效利用；二层整合政府服务与孵化资源，设立一站式集成服务中心，市场主体登记、财税咨询、政策申报、版权确权等服务可一站办结；三层至五层布局共享办公区、零碳直播间，几十个共享工位支持最短一天的灵活租赁，博主与创业者通过专属小程序线上认证、线下使用；六、七层为复合功能空间，既可承载智库闭门研讨，也能变身艺术展场；顶层露台更是成为远眺黄浦江景与陆家嘴“三件套”的城市观景台，实现了产业功能与公共体验的双重融合。

共享办公区（左），顶层露台（右上），直播间（右下）

去年7月17日运营至今，外滩FTC的更新成效已然显现：累计对接684组企业，举办各类特色活动1170场，新注册企业89家，1800余名博主入驻集聚区，日均接待非入驻人员超200人次。在运营模式上，项目摒弃传统商办楼宇的租金依赖，以“长期主义”为核心，通过租金、服务收入与投资收益多元盈利，对优质创业项目进行资金投资，陪伴企业全生命周期成长；为创作者搭建的积分体系，可兑换空间使用权，更能链接上海老品牌、老字号资源，让创作者在这里讲好中国故事、上海故事。“我们不追求企业长期固定入驻，而是希望以有限的4700平方米空间，为创作者链接无限的资源。”运营方表示，外滩FTC已构建起“内容创作—数字传播—产业转化”的完整生态链。

黄浦区城市更新相关部门指出，外滩FTC作为单体楼宇更新驱动街区功能焕新的样本探索，为历史风貌区破解保护与利用脱节的难题提供了可复制的实践。

外滩FTC的蜕变，折射出上海商办楼宇更新的新路径。上海市交通工作党委委员、住建委副主任洪继梁介绍，上海商业楼宇建设起步早，部分30年以上楼宇存在设施老化、功能滞后问题。为此该市建立商办楼宇更新提升工作专班，搭建专项调度机制，强化市区联动，打造面向市场主体的存量资产盘活一站式服务平台。2025年已完成36个、总面积62万平方米的商办楼宇更新提升项目，另有300个项目纳入更新计划；同时，通过实施产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，盘活低效产业用地75公顷，稳步推进工业项目认定及五批次产业空间更新，让存量资源释放更大价值。

华东政法大学长宁校区俯瞰，图源：华东政法大学

桃李园

市民游客正在“打卡”拍照

龙华广场，图源：徐汇区更新办

位于龙华广场地下的“塔影空间”

龙华会

龙华新村改造前后，吴菊玲供图

从“政府干、群众看”到“大家事、大家办”，从环境脏乱到功能完善，在上海的普陀区泰山人民坊和浦东新区三林苑，两个老旧小区的改造实践，不仅让老街坊遇见了新生活，更探索出一条共建共治共享的社区更新路径。

泰山人民坊党群服务中心

泰山人民坊始建于上世纪70年代末，由泰山一村、二村、三村组成，容纳逾3500户近万名居民。三个小区由一条“人”字形主干道分割。记者来到社区内看到，平整的沥青路面、错落有致的绿化，道路交汇处是一座崭新的党群服务中心，很难想象这里曾是环境糟糕、人员复杂的“三不管”地带。

“周边老小区多，居民活动空间少，连开个党员大会都找不到地方。当时调研里居民最迫切的需求就是要有公共活动空间。”宜川路街道党群服务中心主任朱宇芳回忆道。改造启动前，通过“居民区—街道—区级”三级协商机制，累计征集3000余份问卷，梳理出58项诉求。原本是违建的公共浴室，重建为700多平方米的党群服务中心，成了集议事、休闲、便民于一体的社区会客厅。

社区街道改造前后，图源：宜川路街道

但改造并未止步于围墙内。沿着“人”字形动线，社区规划了“共享、共怡、共治、共商”四大主题板块，北端是共享生态科普长廊，交叉核心区是全龄共享的生境花园，沪太路端是共治的运动休闲区，骊山路端是共商的商业烟火区。“将三个独立社区整合成共生的社区共同体，既改造了物理空间，又打破了三个新村的治理壁垒。”全程参与改造的上海卉一建筑规划设计创始人庞国超解释道。

党群服务中心内部，居民在自由活动

采访当天记者看到，在服务中心内，一位八旬老人和自己的闺蜜有了相聚的场所，邻近小区的居民也时常在这享受悠闲时光，曾经投诉不断的居民，如今也成了“忠实粉丝”。2000万元不到的政府投入，撬动了8000平方米的整体更新，换来了居民日常闲谈里的好口碑，这背后是实实在在的获得感。

而在三林苑，改造的起点始于一场“清退战”。这里曾是明星小区，1995年作为全国样板房，最大的建设特点是住宅底层架空。但随着时间推移，架空层被侵占长达十余年，被部分居民当作住房、棋牌室甚至仓库，清退难度极大。

三林苑，图源：三林苑社区

“很多居民认为楼下空间属于本楼道，迟迟不肯退出。”三林苑居委书记王敏告诉记者。街道成立专班，将架空层使用分为经营、居住、堆物三类分类施策。对困难群体，帮助联系租房、安排车辆搬家；对孤寡老人，协调街道长者照护之家安置。5个月内完成全部清退，没有发生重大矛盾。

同时，街道通过业主大会、社区规划师议事会等途径，前后改了十几版设计方案。“居民觉得瓦片颜色不好，我们就换了两种材质让他们选，地砖防滑性有顾虑，我们就拿来样品让大家踩。”王敏回忆当时的情形说道。

社区规划师工作室

随后，综合整治全面铺开：清退后的架空层被打通，实现南北通透。小区屋面全部重做防水，外墙重新粉刷，新增篮球场和儿童乐园。更可贵的是，改造过程中孵化出上海首个社区规划师社会组织，20多名年轻规划师逐步参与社区花园建设、设立木工工作室、流浪猫治理等活动中。

工作室内，张久丽在整理工具、服务社区居民

自2021年起，社区内一批年轻的“民间高手”被挖掘出来。木工爱好者李然和张久丽夫妻俩成立工作室，带着孩子们做木艺，全职妈妈们组成创业团队，流浪猫TNR团队科学管理社区猫群……这些青年骨干们，成为基层治理的新力量。“以前有想法只能想想，现在居委支持、有场地、有资金，大家真的能把事情做起来。”张久丽说。如今，居民遇到问题会主动找社区规划师商量，居委、物业、业委会与居民之间的纽带越系越紧。

在这里，更新不是终点，而是美好生活的起点。现在三林苑又重回当年的社区样板，也成了上海社区规划师制度的样板。三林苑的更新不仅让小区焕发新颜，更探索出一条“党建引领、依法治理、居民参与”的老旧小区改造路径。

从普陀到浦东，两个小区的更新路径虽有不同，内核却高度一致，即把居民诉求作为第一信号，让居民成为城市更新的主角。在城市发展由增量转向提质的今天，这样的微更新正让“人民城市”的理念在一次次协商、参与中落地生根。